补充确定租金标准公布之后，尽管我们已就相关问题作了问答说明，但仍有部分住户存在疑问，并由此产生了一些看法和想法。为进一步让广大住户对公寓的管理办法、房租的定价原则及公司实际运行等情况了解得更透明、更清晰，从而更好地相互配合，把人才公寓办好。现特将相关情况补充问答说明如下：

一、如何理解应届毕业生与历届毕业生不相同的入住条件和租金标准？

根据嘉兴市财政局、嘉兴市人事局制定的《嘉兴市人才公寓管理办法 》（以下简称管理办法），入住人才公寓的应届大学专科以上毕业生需符合从嘉兴市外引进到嘉兴市级机关或市属企事业单位工作、在嘉兴市区无住房二个条件；大学专科以上历届毕业生（含其他专业人才）居住条件确实有困难的，在房源有余的情况下，也可租住人才公寓。也就是说，人才公寓在安排入住上，首先要满足外地引进的应届毕业生，因为其大部分刚来嘉兴工作，在嘉兴市区无住房；而历届毕业生（毕业三年内）大部分是已经在嘉兴工作一段时间，应该已经租住私有住房或单位公有住房。少数刚从外地引进的历届毕业生在嘉兴市区无住房，一般应由工作单位安排或自己在市场上租住私有住房，确实有困难的，也要在房源有余的情况下方可安排入住。另外，管理办法规定，对应届毕业生第一年租金标准给予当年基准价30%的优惠，第二年租金标准给予当年基准价20%的优惠；历届毕业生以高于应届毕业生租金标准20%的原则确定。对应届毕业生与历届毕业生实行不相同的租金标准，进一步体现了人才公寓是以安排暂无住房的应届毕业生为主要对象的原则。

二、基准价是如何核定的？

管理办法规定：“租金定价结合入住毕业生的经济状况和人才公寓运作成本二方面因素，并按低于嘉兴市区市场价格的原则核定基准价。租金基准价一年一定，按逐年提高、分档计算的原则、同时根据市场租金水平确定，2005年由市政府核准，自第二年起由市人才公寓开发公司根据市场情况进行适当调整，并报有关部门核准”。

根据以上规定，首先要确定每年的基准价，其核定的原则就是要根据人才公寓运作成本并结合入住毕业生的经济状况和低于嘉兴市区市场价格确定当年的基准价。2005年我们以运作成本为主要依据，经过细致的财务测算，对各类房间核定了基准价，报市财政局、市人事局审定。在审核时，市政府及有关部门为了给外地刚来嘉兴工作的大学毕业生能够有一个比嘉兴市区市场价格更优惠的租金水平，因此在核定基准价时把原应进入运作成本的固定资产折旧暂时退出。也就是说，在暂不考虑提折旧、也不考虑盈利的情况下核定了2005年基准价。经过一年运行之后，我们根据租金基准价一年一定，按逐年提高的原则，又上报了06年基准价的审定报告，经市政府和有关部门核定后，同意先以消化50%的折旧（折旧年限40年）确定，其他物价变动因素暂不作考虑，因此06年基准价与05年基准价相比是提高了一些，但是仍低于按财务测算的运作成本。07年，我们考虑到不少应届毕业生已经进入第二年和即将进入第三年租住期，相对于第一年给予基准价30%的优惠，已经有所提高，决定暂不出台新的即07年基准价，而仍按06年基准价执行。

三、如何正确理解补充确定租金标准和租金每年递增的原则？

管理办法规定，应届毕业生第三年不再享受租金优惠；历届毕业生高于应届毕业生20%左右。由于按规定计算的应届毕业生第三年租金标准和历届毕业生第二年、第三年租金标准以前没有公布过，而目前部分承租人员已进入第二、第三年租期，为此我们按规定计算和确定了各租期的租金标准（有的是按伍元、拾元取整数计算的），并报市财政局、市人事局审定后给予公告。正确的讲这次只是根据原规定补充确定了租期二年以上的租金标准，而不是调价。当然对入住人员来说，随着租住年份的增加，租金是逐年递增的，特别是到第三年，应届毕业生取消优惠及历届毕业生高于应届毕业生20%的租金标准，比第一年高了许多。根据人才公寓限定三年租住期的规定，租住人员应根据自身的经济条件适时解决自身住房问题，不能把人才公寓作为长期居住之地。租金逐年递增和限定租期的目的都是为了能腾出房源给新来嘉兴工作的外地大学毕业生租住，以更好地发挥人才公寓作为周转住房的作用。因此，历届毕业生若租住时间已近两年，应在其经济稳定状况下尽早另行寻找住房，而应届毕业生也应在工作稳定、具备了一定的经济能力时，在第三年租期续租后即应考虑自行解决长期居住问题。

四、目前人才公寓实际运作情况如何？

人才公寓作为政府实事工程，我们始终坚持以“不以盈利为目的”的公司经营管理理念，在租金定价和经营上严格按照市政府和有关部门的规定运作。公司主营业务收入主要来源于公寓房租金，由于目前执行的06年基准价低于实际运作成本测算的标准，加上相当一部分应届毕业生享受了30%和20%的优惠租金标准，因此，尽管公司通过加强管理，节约开支，仍难以做到收支平衡。以07年上半年为例，按财务报表分析，平均每月租金收入在28万元左右，其中公寓房租金收入约25万元；而各项支出扣除物业管理费、代扣水电费达42万元，加上公共部分的水电费和损耗以及物业管理费的差额，每月亏损额约18万元（详见下表）。虽然近两年经过公司申请，市税政部门给予了公司税收上先征后免的政策性照顾。但退税补贴后仍无法弥补亏损。

此外，其它小额的零星配套收费，这一部分我们的收费原则是代为服务，不计工利。举空调和淋浴器为例，两大件采购及安装费超过了2000元，加上维修保养费用，以目前的使用费收取，起码要经8年才能收回成本。

                                                    嘉兴人才公寓建设开发有限公司

                                                             2007年7月22日